Iedereen wil het, maar niemand krijgt het geregeld. Circulair bouwen wordt breed gezien als de oplossing om de woningbouw duurzaam, toekomstbestendig en minder afhankelijk van schaarse grondstoffen te maken. Toch blijft het in de praktijk vaak steken bij kleine pilots en goedbedoelde intenties. De reden? De financiering loopt vast. Terwijl woningcorporaties onder druk staan om voor 2030 honderdduizenden nieuwe woningen te realiseren, stapelen de uitdagingen zich op: stijgende bouwkosten, geopolitieke verstoringen in de toeleveringsketens en steeds strengere duurzaamheidseisen. De bouwsector verbruikt meer dan de helft van alle ontgonnen materialen, is verantwoordelijk voor 35% van het afval en 40% van de Europese CO₂-uitstoot. De transitie naar circulair bouwen vraagt dan ook niet alleen om nieuwe materialen of innovatieve ontwerpen, maar vooral om een nieuw financieel fundament. Zonder een aangepast financieringsmodel zal circulair bouwen nooit op grote schaal van de grond komen. Het huidige systeem is ingericht op lineaire uitgangspunten: woningen worden in één keer gefinancierd, afgeschreven en na dertig tot zestig jaar afgebroken. Circulaire strategieën passen hier niet in. Deze gaan uit van bouwmaterialen en onderdelen die vaker worden gebruikt, waarde behouden en teruggaan naar de leverancier, uitgangspunten die in het bestaande financieringsmodel helemaal niet worden erkend. En wat niet gefinancierd kan worden, wordt ook niet gebouwd.

De aanleiding voor dit artikel ontstond tijdens een gesprek tussen Fränk de Jong (The Future BV) en Jim Opperman (Midpoint Brabant), die samen betrokken zijn bij het project Circufin. Binnen dit project, dat als Living Lab is opgezet, worden nieuwe financieringsmodellen voor circulaire woningbouw ontwikkeld en getest in de praktijk. Het gesprek bracht scherp aan het licht waar de knelpunten zitten en welke systeemverandering nodig is om circulair bouwen structureel mogelijk te maken. Die inzichten vormen de rode draad van dit artikel.

De logica van circulariteit botst met het systeem

Waar het huidige financieringsmodel is gebouwd op bekende zekerheid en voorspelbaarheid op relatief korte termijn, vraagt circulair bouwen om een perspectief op lange termijn, visie en meervoudig denken. Traditioneel wordt een woning in één keer gefinancierd, met het vastgoed als onderpand en een afschrijving richting nul over dertig tot zestig jaar. Dat past bij een lineaire realiteit waarin materialen permanent worden verwerkt in een gebouw en uiteindelijk als afval eindigen. Circulair bouwen werkt fundamenteel anders. Materialen en componenten, zoals keukens, gevels of installaties, worden losmaakbaar ontworpen, hergebruikt in volgende cycli en behouden hun waarde deels of helemaal. Soms blijven ze zelfs eigendom van de leverancier, die ze als een service aanbiedt. Zulke constructies passen moeilijk in het huidige financieringssysteem, waarin factoren zoals restwaarde, eigendomsverschuivingen en meervoudig gebruik wel moeten worden meegewogen, maar de risicobeoordeling juist complexer en minder voorspelbaar maken. Het gevolg: circulaire bouwprojecten zijn binnen de reguliere financiering moeilijker te bekostigen, zelfs wanneer ze op lange termijn goedkoper, duurzamer en toekomstbestendiger zijn. Zolang financiers vasthouden aan lineaire aannames, blijft circulair bouwen beperkt tot uitzonderingen. Een systeemverandering is noodzakelijk, beginnend bij een nieuwe manier van denken over waarde, risico en eigenaarschap.

Waarom circulair bouwen nog nauwelijks opschaalt

Een veelgehoord bezwaar is dat circulair bouwen ‘te duur’ zou zijn. Die indruk ontstaat vooral door de hogere initiële investering, vaak 14 tot 21 procent meer dan traditioneel bouwen. Maar dat is slechts een deel van het verhaal. Over de gehele levensduur leveren circulaire woningen juist financiële voordelen op: lagere onderhouds- en vervangingskosten, minder afval en behoud van restwaarde. Toch worden deze voordelen genegeerd in het huidige financieringsmodel, dat is ingericht op éénmalige investeringen, vaste afschrijving en onderpandwaarde. Circulaire concepten, zoals keuekens, badkamers, installaties en zelfs geveldelen en schakelmateriaal die als dienst worden geleverd, passen hier niet in. Doordat het eigendom bij de leverancier blijft, kunnen deze componenten niet als onderpand worden meegeteld. Ook ontbreekt een methodiek om restwaarde goed te integreren in de waardering van vastgoed. Voor financiers leidt dit tot onzekerheid over kasstromen en risico’s. Het gevolg: hogere rentes, striktere voorwaarden, en organisaties die hun circulaire ambities terugschroeven naar traditionele keuzes. De inhoudelijke wil is er, maar het systeem werkt tegen.

Een nieuw financieringsmodel: meercyclisch en gedifferentieerd

Om circulair bouwen structureel mogelijk te maken, is een fundamenteel ander financieringsmodel nodig. Het Circufin-project wil laten zien hoe dat kan: niet met één uniforme lening voor het gehele gebouw, maar met een gedifferentieerde aanpak waarbij elk bouwdeel apart wordt beoordeeld en gefinancierd. Een woning bestaat uit componenten met uiteenlopende levensduren en risicoprofielen. Grond behoudt zijn waarde, ruwbouw gaat decennia mee, terwijl installaties en afbouwcomponenten sneller verouderen. Toch worden al deze elementen nu nog gefinancierd alsof ze één geheel vormen en toekomstige afval of verwerkingsrisico’s worden genegeerd. Circufin breekt met die benadering. Door financiering te koppelen aan de levensduur en risico’s van afzonderlijke onderdelen ontstaat ruimte voor maatwerk. Robuuste delen kunnen traditioneel gefinancierd worden: voor kortcyclische of risicovolle componenten is plaats voor nieuwe vormen zoals leasing of product-as-a-service. Cruciaal is het meenemen van restwaarde. In plaats van afschrijven tot nul, wordt gekeken naar herbruikbare waarde en terugnameafspraken met leveranciers. Dat vereist heldere eigendomsstructuren en een ander waardebegrip bij financiers. Het Circufin-model helpt deze omslag concreet te maken.

De keten moet mee veranderen

De circulaire transitie is geen soloproject. Woningcorporaties, architecten, bouwers, toeleveranciers en financiers moeten samenwerken om circulair bouwen haalbaar te maken. Een gedeeld vertrekpunt is essentieel. Een belangrijk hulpmiddel om circulariteit en financiering op elkaar af te stemmen is het Programma van Eisen (PvE). Dit document legt vast wat er van een bouwproject wordt verwacht, niet alleen technisch, maar ook financieel en juridisch. Denk aan losmaakbaarheid, materiaalkeuze, restwaarde, eigendom en terugnamegaranties. Het PvE helpt partijen om vooraf heldere afspraken te maken over waarde, eigendom en verantwoordelijkheden. Zo wordt het een sleutelinstrument om circulair bouwen ook financieel haalbaar te maken. Daarnaast moet ook assetmanagement veranderen. Niet langer sturen op afschrijving tot nul, maar op waardebehoud over meerdere levenscycli. Nieuwe tools zijn nodig om eigendom, onderhoud, restwaarde en financiering integraal te monitoren. Alleen dan wordt circulariteit niet alleen technisch, maar ook financieel realistisch.

Praktijkproef: 20 circulair gefinancierde woningen in Living Lab

Afspraken en modellen zijn waardevol, maar overtuigen pas als ze in de praktijk werken. Daarom worden binnen het project Circufin twintig circulair gefinancierde sociale huurwoningen gerealiseerd, niet als vrijblijvende pilot, maar als volwaardige demonstratie van een nieuw systeem. In dit Living Lab komen alle elementen samen: circulaire bouwconcepten, meercyclische financieringsstructuren, een aangepast PvE en een circulair assetmanagementsysteem. Daarmee wordt aangetoond dat circulair bouwen en financieren mogelijk is, mits de randvoorwaarden goed zijn ingericht. Een lerend netwerk van meer dan zestig partijen wordt betrokken: bouwers, architecten, financiers, beleidsmakers en toeleveranciers. Zo wordt het Living Lab niet alleen een proeftuin, maar ook een katalysator voor bredere toepassing. De resultaten vormen een blauwdruk voor andere projecten.

De businesscase is er al, nu het systeem nog

Circulair bouwen wordt nog te vaak gezien als kostbaar en complex, terwijl de economische onderbouwing juist steeds sterker wordt. Volgens TNO kan opschaling van circulaire strategieën in Zuid-Nederland jaarlijks tot €3 miljard extra economische waarde opleveren. Die meerwaarde zit in restwaardebehoud, lagere faalkosten en nieuwe verdienmodellen in de keten. Tegelijkertijd wordt de lineaire aanpak steeds riskanter. Traditioneel gebouwde woningen verliezen sneller beleidswaarde, wat toekomstige financierbaarheid bemoeilijkt. Zeker nu duurzaamheidscriteria zwaarder gaan wegen bij taxaties en investeringen. Circulair bouwen biedt juist kansen voor waardebehoud en nieuwe kasstromen. Als restwaarde expliciet wordt meegenomen in ontwerp en financiering, levert dat niet alleen milieuwinst op, maar ook financieel voordeel. De businesscase is overtuigend, nu moet de financiering volgen.

Het is tijd voor financiële systeemverandering

Wat niet gefinancierd wordt, wordt niet gebouwd. Financiering is daarmee geen randvoorwaarde, maar het fundament onder circulair bouwen. Zolang het systeem gebaseerd blijft op lineaire modellen, blijven circulaire ambities steken in experimenten en verdwijnen goedbedoelde circulaire innovaties in de lineaire traditie. En blijven we woningen bouwen die straks alweer achterhaald zijn. De uitdaging is niet technologisch: de materialen en ontwerpen zijn er al. Het echte knelpunt zit in het systeem dat bepaalt hoe waarde, risico en eigendom worden ingeschat. De circulaire transitie vraagt om een andere manier van rekenen, beoordelen en samenwerken. Projecten zoals Circufin laten zien dat het anders kan. Met nieuwe financieringsmodellen, praktijkproeven en ketensamenwerking. Nu is het aan opdrachtgevers, beleidsmakers en financiers om deze aanpak op te schalen en structureel te verankeren. De oproep is helder: durf te investeren in het model van de toekomst. Niet omdat het makkelijk is, maar omdat het nodig is. Want de woningen die we vandaag bouwen, bepalen het systeem waarin we morgen leven.